Certificato di agibilità: cos’è e come si ottiene

Il certificato di agibilità non esiste più come atto rilasciato dal Comune. Dal 2016 è sostituito dalla segnalazione certificata di agibilità (SCA): un tecnico abilitato attesta che l’immobile è sicuro, salubre, conforme al progetto approvato e con impianti a norma, e la segnalazione viene depositata allo Sportello unico per l’edilizia. L’immobile si può usare dal giorno stesso del deposito. Va presentata entro 15 giorni dalla fine dei lavori di finitura, e chi non lo fa rischia una sanzione. Nel linguaggio comune si continua a dire “certificato”: la sostanza però è cambiata, e con essa le responsabilità.

Che cos’è oggi il certificato di agibilità?

È un’autocertificazione tecnica. L’articolo 24 del d.P.R. 380/2001, il Testo Unico Edilizia, la definisce come segnalazione con cui si attesta la sussistenza di condizioni di sicurezza, igiene, salubrità e risparmio energetico dell’edificio e degli impianti, oltre alla conformità dell’opera al progetto presentato e, dove previsto, al rispetto degli obblighi di infrastrutturazione digitale.

Il cambio di regime arriva con il D.Lgs. 222/2016, il cosiddetto decreto SCIA 2, che ha eliminato il rilascio comunale. Il baricentro si è spostato: prima l’amministrazione controllava in via preventiva e poi certificava, oggi il privato e il tecnico dichiarano e l’amministrazione verifica a posteriori. Cambia il rischio, non il livello di verifica richiesto.

Un punto che genera contenziosi: la presentazione della SCA non blinda nulla. L’articolo 26 dello stesso decreto conserva in capo all’autorità competente il potere di dichiarare l’inagibilità dell’edificio o di una sua parte, anche dopo il deposito, se accerta condizioni che lo rendono inidoneo all’uso.

Agibilità e abitabilità sono la stessa cosa?

Oggi sì, sul piano formale. Fino al Testo Unico del 2001 esistevano due documenti distinti: l’abitabilità per gli immobili residenziali, l’agibilità per gli altri. Il d.P.R. 380/2001 li ha unificati sotto il termine agibilità, pur mantenendo la distinzione sostanziale tra destinazioni d’uso, perché i requisiti igienico-sanitari da rispettare restano diversi tra un’abitazione, un capannone e un locale commerciale. Chi cerca il “certificato di abitabilità” sta cercando la stessa pratica.

Quando serve presentare la segnalazione certificata di agibilità?

La SCA va presentata dopo nuove costruzioni, ricostruzioni o sopraelevazioni, e dopo interventi su edifici esistenti che incidono su sicurezza, igiene, salubrità, risparmio energetico o sugli impianti. Non tutti i cantieri la richiedono: se l’intervento non tocca quelle condizioni, non c’è obbligo. È il caso di molte manutenzioni ordinarie e di parte delle straordinarie.

Tre casistiche ricorrenti meritano attenzione.

Agibilità parziale. La segnalazione può riguardare singoli edifici o porzioni funzionalmente autonome, a condizione che siano completate le opere di urbanizzazione primaria e collaudate strutture e impianti comuni. Può riguardare anche la singola unità immobiliare, se sono completate e collaudate le parti strutturali connesse, certificati gli impianti e ultimate le parti comuni funzionali. Non è una versione attenuata dell’agibilità: le condizioni vanno verificate tutte.

Immobili vecchi che non l’hanno mai avuta. Una quota rilevante del patrimonio edilizio è legittima ma priva di agibilità, perché costruita quando il certificato non veniva richiesto o non è mai stato acquisito. Il comma 7-bis dell’art. 24 apre alla SCA anche in assenza di lavori, ma subordina la strada a requisiti da definire con decreto ministeriale: prima di impostare la pratica su questa base conviene verificare lo stato di attuazione e la prassi dello specifico Comune.

Locali destinati ad attività. Per aprire un’attività commerciale, produttiva o di somministrazione l’agibilità dei locali è un presupposto che il SUAP verifica. Se stai avviando un’impresa, la pratica di agibilità va coordinata con la SCIA di avvio attività e non affrontata dopo.

Quali documenti servono per la pratica?

La SCA non è un modulo da compilare: è il punto di arrivo di un fascicolo. Questa è la dotazione documentale tipica, da verificare sempre sul regolamento edilizio comunale.

L’errore più frequente non è documentale ma di sequenza: si arriva alla SCA e ci si accorge che il catasto non rispecchia lo stato dei luoghi. Il censimento catastale e l’aggiornamento DOCFA vanno chiusi prima, non contestualmente.

Quanto tempo hai per presentarla e cosa rischi se non lo fai?

Il termine è di 15 giorni dalla data di ultimazione dei lavori di finitura. La segnalazione va allo Sportello unico per l’edilizia del Comune, a cura del titolare del permesso di costruire o della SCIA, o dei suoi successori. La mancata presentazione nei casi previsti comporta una sanzione amministrativa pecuniaria da 77 a 464 euro, prevista dal comma 3 dell’art. 24.

La sanzione, in sé, è modesta. Il danno vero è altrove. L’obbligo si trasferisce ai successori e ai titolari di diritti sull’immobile, anche a chi non ha eseguito i lavori: chi acquista un immobile senza agibilità eredita il problema. E in fase di compravendita l’assenza dell’agibilità è una delle prime cose che la controparte contesta.

Cosa è cambiato con il Salva Casa e con il nuovo modulo unico?

Due novità recenti, con impatti diversi.

Le deroghe introdotte dal Salva Casa

Il D.L. 69/2024, convertito nella Legge 105/2024, ha aggiunto all’art. 24 i commi 5-bis, 5-ter e 5-quater. Il comma 5-bis consente al progettista abilitato di asseverare la conformità del progetto alle norme igienico-sanitarie anche con parametri dimensionali sotto i valori ordinari, in due ipotesi: locali con altezza interna inferiore a 2,70 metri, fino a un minimo di 2,40 metri; alloggi monostanza con superficie inferiore ai minimi, entro le soglie fissate in funzione del numero di occupanti.

Il comma 5-ter pone le condizioni: rispetto del requisito di adattabilità del DM 236/1989 e inserimento dei locali in un intervento di recupero edilizio, oppure presentazione contestuale di un progetto di ristrutturazione con soluzioni alternative idonee a garantire condizioni igienico-sanitarie adeguate. Il comma 5-quater fa salve le deroghe dimensionali già previste da altre norme.

Sono eccezioni tipizzate, non un nuovo standard. Valgono sull’esistente, in logica di recupero, e non toccano i requisiti inderogabili: sicurezza strutturale, conformità impianti, accessibilità e legittimità edilizia restano dove erano.

Il modulo unico SCA e il recepimento in Lombardia

La Conferenza Unificata ha approvato il nuovo modulo unico per la segnalazione certificata di agibilità il 30 luglio 2025, con pubblicazione in Gazzetta Ufficiale il 30 settembre 2025. È il tracciato che allinea la modulistica alle modifiche del Salva Casa, in particolare nella sezione dedicata all’attestazione del direttore dei lavori.

La Lombardia è stata tra le prime regioni ad allinearsi. Con la delibera di Giunta n. XII/5001 del 15 settembre 2025 ha adottato le modifiche, intervenendo sulla relazione tecnica di asseverazione dell’agibilità e separando i due documenti: la SCA resta a carico del titolare, la relazione tecnica a carico del professionista. I Comuni lombardi avrebbero dovuto adottare la nuova modulistica entro il 30 ottobre 2025. In diverse altre regioni il recepimento è ancora disallineato.

Sul piano operativo questo significa una cosa sola: prima di predisporre la pratica va verificato quale modulistica il singolo Comune sta effettivamente accettando e con quali specifiche di trasmissione telematica. Su questo perdiamo mezza giornata a monte e ne recuperiamo settimane a valle.

Si può ottenere l’agibilità se l’immobile ha abusi edilizi?

No, e il tentativo è uno degli errori più costosi. L’agibilità presuppone la conformità dell’opera al progetto assentito: se manca lo stato legittimo, manca il presupposto stesso dell’attestazione. Non è uno strumento sanante, né diretto né indiretto. Non regolarizza difformità e non sostituisce i titoli edilizi.

La sequenza corretta non è invertibile: prima si ricostruisce la legittimità dell’immobile, se e dove l’ordinamento lo consente, poi si verifica l’agibilità. Se ci sono difformità da regolarizzare, il percorso passa dalla sanatoria edilizia e solo dopo dalla SCA. Vale anche per le difformità parziali che non incidono materialmente su sicurezza o salubrità: l’agibilità non è scomponibile per ambiti funzionali.

Attestare l’agibilità su un immobile non legittimo espone il tecnico che firma, e a cascata il proprietario, a conseguenze amministrative e civilistiche che superano di molto il costo della sanatoria.

Serve l’agibilità per vendere casa?

La sua assenza non rende nullo il contratto di compravendita: la Cassazione ha più volte escluso che l’agibilità rientri tra i requisiti di validità dell’atto. Può però configurare inadempimento del venditore o vizio della cosa venduta, con esiti che vanno dalla riduzione del prezzo alla risoluzione nei casi in cui incida in modo rilevante sull’utilizzabilità dell’immobile.

Il notaio verifica la regolarità formale dell’atto e raccoglie le dichiarazioni delle parti, ma non svolge valutazioni tecniche e non può sanare con il rogito una carenza sostanziale. È qui che serve il tecnico: qualificare la situazione dell’immobile prima del preliminare, stabilire se l’agibilità c’è, se è conseguibile e a quali condizioni. Farlo dopo la firma significa negoziare da una posizione peggiore.

Come seguiamo la pratica di agibilità

Lo Studio Barbotta segue la segnalazione certificata di agibilità per immobili residenziali, commerciali e produttivi, dalla verifica preliminare al deposito. Il percorso è sempre lo stesso:

1. Verifica documentale preliminare. Titoli edilizi, stato legittimo, corrispondenza catastale. Qui emergono le criticità che altrimenti bloccano la pratica a metà.
2. Sopralluogo e rilievo. Misurazione degli ambienti, verifica dei requisiti igienico-sanitari e di accessibilità, ricognizione degli impianti.
3. Raccolta e integrazione delle certificazioni. Conformità impianti, APE, collaudo statico, acustica. Coordiniamo direttamente installatori e certificatori.
4. Redazione della relazione tecnica di asseverazione e compilazione della modulistica vigente nel Comune di riferimento.
5. Deposito telematico e gestione del rapporto con lo Sportello unico, comprese eventuali richieste di integrazione.

Se l’immobile presenta difformità, prima ti diciamo che cosa serve per regolarizzarle e quanto costa. Non depositiamo asseverazioni che non stanno in piedi.

Hai un immobile da regolarizzare o una pratica di agibilità da chiudere? Raccontaci il caso: facciamo una verifica preliminare dei documenti e ti diciamo se la SCA è depositabile così com’è. Contattaci

Domande frequenti sul certificato di agibilità

Contenuto aggiornato a settembre 2026, sulla base dell’art. 24 del d.P.R. 380/2001 nel testo vigente dopo la Legge 105/2024 e del recepimento regionale lombardo della modulistica unificata.