Due diligence tecnica per aziende e immobili industriali

La due diligence tecnica è la verifica che si svolge prima di acquistare un’azienda, un ramo d’azienda o un immobile produttivo, per scoprire difformità edilizie, impianti non certificati, macchinari non conformi e passività ambientali. Il risultato è un report che traduce ogni criticità in costi e tempi, così puoi trattare sul prezzo con dati certi.

Chi subentra eredita i problemi insieme ai beni: un ampliamento mai autorizzato o un serbatoio interrato dimenticato diventano un costo per chi compra. Alcune difformità si risolvono con una sanatoria edilizia, altre no: saperlo prima della firma cambia il valore dell’operazione.

Cos’è la due diligence tecnica?

È un’indagine documentale e in campo sullo stato reale di un bene oggetto di compravendita. Confronta ciò che esiste con ciò che risulta autorizzato: titoli edilizi, catasto, impianti, prevenzione incendi, sicurezza e ambiente. Affianca la due diligence legale e finanziaria e copre la parte che avvocati e commercialisti non possono verificare.

Nessuna norma la rende obbligatoria, ma la giurisprudenza ne ha aumentato il peso. Con la sentenza n. 8230/2019 le Sezioni Unite della Cassazione hanno stabilito che la vendita di un immobile con difformità resta valida se l’atto riporta gli estremi del titolo edilizio. L’abuso però non sparisce: passa all’acquirente, con tutte le sue conseguenze.

Quando serve una due diligence tecnica?

Serve ogni volta che un bene tecnico cambia proprietario o gestore. I casi tipici sono l’acquisizione di un’azienda, la compravendita o la locazione di un capannone e il conferimento di immobili in società. Può commissionarla l’acquirente oppure il venditore, che con la vendor due diligence anticipa le contestazioni e difende il prezzo.

Nell’acquisizione di un’azienda o di un ramo d’azienda il perimetro si allarga: insieme all’immobile passano impianti, macchine e autorizzazioni, e ognuno va verificato.

Cosa verifichiamo in una due diligence tecnica?

Le aree analizzate variano con l’operazione:

Edilizia. Il decreto Salva Casa (D.L. 69/2024) ha portato le tolleranze costruttive previste dall’art. 34-bis del Testo Unico Edilizia dal 2% fino al 6% per gli interventi realizzati entro il 24 maggio 2024, in base alla superficie utile. Coprono però solo lievi scostamenti esecutivi: un soppalco costruito senza titolo resta un abuso.

Antincendio. Per le attività soggette ai controlli dei Vigili del Fuoco, la pratica antincendio deve essere valida, aggiornata ai rinnovi e volturata al nuovo titolare.

Macchine. L’art. 72 del D.Lgs. 81/2008 impone a chi vende o concede in uso macchine costruite prima delle direttive europee di attestarne la conformità all’Allegato V. Se la documentazione manca, l’adeguamento delle macchine ante 1996 diventa una voce della trattativa.

Ambiente. Per il D.Lgs. 152/2006 (art. 253) la bonifica di un sito contaminato è un onere reale: il nuovo proprietario, anche se estraneo all’inquinamento, può doverne rimborsare i costi entro il valore di mercato del sito. Verifichiamo anche che l’autorizzazione unica ambientale sia valida e trasferibile al nuovo gestore.

Perché la due diligence legale e finanziaria non basta?

Perché avvocati e revisori leggono contratti e bilanci, non impianti e planimetrie. Un’azienda può avere i conti in ordine e un reparto costruito senza permesso, o una linea produttiva priva di dichiarazione CE. Sono costi reali che emergono solo con un sopralluogo tecnico e un confronto puntuale con gli atti depositati.

Seguiamo ogni giorno queste pratiche per le imprese e le leggiamo con l’occhio di chi le redige. Se serve anche un valore economico, la verifica si integra con una perizia tecnica di stima.

Come si svolge la due diligence tecnica?

1. Analisi della data room: esaminiamo titoli, certificazioni, denunce e autorizzazioni forniti dal venditore.
2. Accesso agli atti: richiediamo i fascicoli a Comune, Vigili del Fuoco ed enti competenti. La L. 241/1990 concede fino a 30 giorni per rispondere: conviene partire subito.
3. Sopralluogo e rilievi: confrontiamo stato di fatto e documenti, con rilievo laser scanner 3D sugli edifici più complessi.
4. Report delle non conformità: ogni criticità è classificata per gravità, con stima di costi e tempi di regolarizzazione.
5. Supporto alla trattativa: ti aiutiamo a tradurre i rilievi in richieste concrete verso la controparte.

Domande frequenti sulla due diligence tecnica

Quanto costa una due diligence tecnica?

Dipende da numero di immobili, aree da analizzare e documentazione disponibile. Il preventivo arriva dopo una prima lettura degli atti: paghi solo le verifiche utili.

Quanto tempo richiede?

Dipende soprattutto dai tempi di risposta degli enti. Conviene avviarla prima del preliminare o della lettera d’intenti, non a ridosso del rogito.

Che differenza c’è con una perizia di stima?

La perizia dice quanto vale un bene. La due diligence dice se è in regola e quanto costa renderlo tale. Nelle acquisizioni si usano spesso insieme.

Cosa succede se emergono difformità?

Si valuta se sono sanabili e con quale spesa. Le soluzioni più comuni sono una riduzione del prezzo, una condizione sospensiva o la regolarizzazione a carico del venditore prima dell’atto.

Stai valutando un’acquisizione o l’acquisto di un immobile produttivo? Inviaci la documentazione disponibile: ti diciamo quali verifiche servono davvero e come impostare la due diligence tecnica sulla tua operazione. Richiedi una consulenza