Progettazione e pratiche edilizie

Seguiamo le pratiche edilizie di aziende e privati dalla verifica iniziale fino al deposito in Comune: progettazione, titoli abilitativi, regolarizzazione delle difformità, agibilità e aggiornamento catastale.

Ogni intervento su un immobile, ampliare un capannone, cambiare destinazione d’uso, vendere una casa che non corrisponde ai disegni depositati, richiede il titolo giusto e il documento giusto. Scegliere quello sbagliato all’inizio costa più del progetto: pratiche respinte, lavori fermi, rogiti che saltano al tavolo del notaio.

Il primo passo è sempre lo stesso. Si verifica lo stato legittimo dell’immobile, cioè la corrispondenza tra quello che è costruito, quello che risulta agli atti del Comune e quello che risulta al Catasto. Da lì si capisce se serve una sanatoria edilizia, se manca il certificato di agibilità o se lo scarto è solo catastale e si chiude con un accatastamento o una variazione Docfa. Quando i disegni non ci sono o non sono attendibili, partiamo dai rilievi laser scanner 3D e ricostruiamo lo stato di fatto misurato.

Lavoriamo su edifici industriali, commerciali, agricoli e residenziali, dalla sede di Gadesco Pieve Delmona.

Quale titolo abilitativo serve per i lavori edilizi?

Il titolo dipende dall’entità dell’intervento, non dal suo valore economico. Il D.P.R. 380/2001, il Testo Unico dell’edilizia, distingue quattro livelli: opere libere, CILA, SCIA e permesso di costruire. Chiarirlo prima di progettare evita di rifare la pratica da capo.

Ci occupiamo della progettazione, della predisposizione degli elaborati, del deposito telematico e del rapporto con l’ufficio tecnico comunale fino al rilascio o alla maturazione del titolo.

Come si regolarizza una difformità edilizia?

Dipende da quanto è ampia. Le difformità totali seguono l’accertamento di conformità dell’art. 36, che richiede la doppia conformità. Le parziali difformità e le variazioni essenziali passano dall’art. 36-bis, introdotto dal decreto Salva Casa (D.L. 69/2024, convertito in L. 105/2024), con una doppia conformità semplificata.

Non tutto ciò che non torna è però un abuso. L’art. 34-bis considera tolleranze costruttive gli scostamenti contenuti entro una soglia che varia con la superficie utile — dal 2% per le unità oltre 500 m² fino al 6% per quelle sotto i 60 m², per le opere realizzate entro il 24 maggio 2024. In questi casi basta l’attestazione asseverata di un tecnico abilitato, non una sanatoria. Distinguere i due scenari è la parte che fa risparmiare tempo e sanzioni.

Quando serve il certificato di agibilità?

La segnalazione certificata di agibilità va presentata entro quindici giorni dalla fine dei lavori per le nuove costruzioni, le ricostruzioni, le sopraelevazioni e per gli interventi che incidono su sicurezza, igiene, salubrità o risparmio energetico dell’edificio. Senza, l’immobile è difficile da vendere, da affittare e da usare per un’attività produttiva.

Quando va aggiornato il catasto?

Ogni volta che cambiano consistenza, destinazione d’uso o categoria: frazionamenti, fusioni, cambi d’uso, ampliamenti, installazione di impianti che modificano la rendita. L’aggiornamento si presenta con la procedura Docfa dell’Agenzia delle Entrate. Negli atti di compravendita la conformità catastale va dichiarata: se manca, il notaio si ferma.

A cosa serve un rilievo laser scanner 3D?

A ottenere misure certe dove i disegni mancano o non corrispondono. La scansione produce una nuvola di punti da cui restituiamo piante, prospetti e sezioni in CAD o in BIM. È la base più solida per una sanatoria, per un ampliamento su un capannone esistente e per gli edifici stratificati nel tempo.

Prima di comprare o vendere: perché conta lo stato legittimo

Su un immobile che cambia proprietario la verifica documentale non è un formalismo. Difformità non sanate, agibilità mancante e planimetrie catastali sbagliate emergono quasi sempre in fase di rogito, quando i tempi sono già stretti. Sugli immobili aziendali il controllo rientra nella due diligence tecnica; nei contenziosi serve una perizia tecnica che regga in giudizio.

A chi si rivolge il servizio

• Aziende che ampliano, ristrutturano o cambiano destinazione d’uso di capannoni, uffici e strutture agricole
• Proprietari privati che devono sanare una difformità o vendere un immobile
• Agenzie immobiliari, notai e studi legali a cui serve una verifica documentale prima dell’atto
• Imprese che aprono una nuova sede e devono coordinare pratica edilizia e SCIA di avvio attività

Perché scegliere S.T.A. Barbotta

Seguiamo pratiche edilizie da anni su immobili produttivi e residenziali del territorio cremonese, dai cambi di destinazione d’uso sui capannoni alle regolarizzazioni ereditate insieme a una casa. Conosciamo i regolamenti edilizi comunali della zona e i tempi reali degli uffici tecnici.

Quando i lavori partono e in cantiere operano più imprese, gestiamo anche il coordinamento della sicurezza in cantiere: progetto e sicurezza restano nello stesso studio.

Domande frequenti sulle pratiche edilizie

Hai una pratica edilizia da avviare o una difformità da chiarire?

Raccontaci la situazione dell’immobile: dopo una prima verifica ti diciamo quale titolo serve e con quali tempi.