APE e certificazione energetica: obblighi e rilascio

L’APE, o Attestato di Prestazione Energetica, è il documento che misura il consumo energetico di un edificio e gli assegna una classe da A4 a G. Serve per vendere, affittare, costruire o ristrutturare in modo importante un immobile, e può essere firmato solo da un tecnico iscritto all’elenco regionale dei soggetti certificatori. Vale dieci anni, a condizione che le manutenzioni degli impianti siano regolari. Dal 3 giugno 2026 gli attestati si calcolano con le regole aggiornate del nuovo Decreto Requisiti Minimi.

Redigiamo APE per abitazioni, capannoni, uffici e immobili strumentali in Lombardia, nelle province di Cremona, Lodi, Brescia e Mantova, all’interno dei nostri servizi di efficienza energetica per le aziende.

Quando è obbligatorio l’APE?

L’obbligo scatta prima di quanto molti pensano: non al rogito, ma alla pubblicazione dell’annuncio. Ogni offerta di vendita o locazione deve già riportare classe energetica e indice di prestazione energetica globale non rinnovabile (EPgl,nren).

I casi in cui l’attestato è dovuto:

• Compravendita: l’attestato va consegnato all’acquirente e allegato all’atto notarile.
• Nuovo contratto di locazione: gli estremi dell’attestato vanno dichiarati in contratto e il documento consegnato al conduttore.
• Annunci immobiliari: online, in vetrina, su carta o su cartellonistica.
• Nuove costruzioni e ampliamenti assimilati a nuova costruzione: l’attestato va prodotto entro quindici giorni dalla richiesta del certificato di agibilità.
• Ristrutturazioni importanti e riqualificazioni energetiche rilevanti.
• Accesso a detrazioni che richiedono attestato ante e post intervento.
• Edifici pubblici aperti al pubblico oltre le soglie di superficie previste.

Restano esclusi, tra gli altri, i fabbricati privi di impianto di climatizzazione invernale, i ruderi, e in Lombardia le locazioni non superiori a trenta giorni.

Cosa è cambiato per l’APE ?

Dal 3 giugno 2026 è in vigore il DM 28 ottobre 2025, il nuovo Decreto Requisiti Minimi, che aggiorna il DM 26 giugno 2015. Il formato dell’attestato resta lo stesso, ma cambiano i criteri di calcolo: valutazione puntuale dei ponti termici secondo la UNI EN ISO 10211, nuove norme tecniche di riferimento, requisiti su sistemi di automazione e infrastrutture di ricarica dei veicoli elettrici.

Il criterio che determina quale disciplina applicare è la data di emissione. Lo ha confermato il MASE con le indicazioni agli operatori del 18 giugno 2026: un attestato emesso dal 3 giugno 2026 segue il nuovo quadro metodologico, uno emesso prima resta ancorato alla disciplina precedente. La conseguenza pratica è che due immobili identici possono avere classi diverse a seconda di quando è stato prodotto l’attestato.

La scala europea A-G non è ancora in vigore in Italia

Molti articoli in circolazione danno per applicata dal 29 maggio 2026 la nuova scala europea A-G prevista dalla direttiva EPBD IV. Non è così. Alla data di questo aggiornamento l’Italia non ha ancora approvato il decreto legislativo di recepimento della direttiva 2024/1275: il termine del 29 maggio 2026 è scaduto e a luglio 2026 la Commissione europea ha aperto la procedura di infrazione per mancato recepimento.

Finché il decreto nazionale non viene pubblicato, valgono le classi italiane da A4 a G. Chi ha un APE valido non deve rifarlo. Se vi hanno detto il contrario, verificate prima di spendere.

Come si ottiene l’APE in Lombardia?

Il deposito non è nazionale ma regionale. Per gli immobili nelle province di Cremona, Lodi, Brescia e Mantova il sistema di riferimento è il catasto energetico regionale CENED, gestito per conto di Regione Lombardia.

L’attestato si calcola con il motore CENED+ 2.0, si firma digitalmente e si registra nel Catasto Energetico Edifici Regionale (CEER). Alla registrazione si applica un onere di 10 € per attestato. Su richiesta si ottiene la targa energetica da esporre sull’edificio, che per le classi alte diventa un elemento di valore commerciale. Regione Lombardia svolge poi controlli a campione, documentali e con sopralluogo, sugli attestati depositati negli anni precedenti: è il motivo per cui un certificato compilato senza rilievo è un rischio concreto, non teorico.

E per gli immobili a Parma e Piacenza?

Ricadono in Emilia-Romagna, che ha un catasto proprio, il catasto energetico SACE, e un elenco di certificatori distinto. L’accreditamento non è trasferibile: un tecnico iscritto in Lombardia non può depositare un attestato oltre il Po, e viceversa.

Il nostro accreditamento come soggetti certificatori è lombardo: su immobili emiliani non emettiamo l’attestato. A Parma e Piacenza continuiamo a seguirvi per gli altri servizi tecnici, e se vi serve solo la certificazione energetica ve lo diciamo alla prima telefonata invece di farvi perdere una settimana.

Quali documenti servono per emettere l’APE?

Il sopralluogo non basta. Per emettere un attestato valido servono la documentazione catastale aggiornata, gli elaborati progettuali o il rilievo dell’immobile, e soprattutto il libretto di impianto corredato da un rapporto di controllo di efficienza energetica in corso di validità.

Su quest’ultimo punto il MASE è stato esplicito nel 2026: emettere un attestato in assenza di rapporto di controllo valido configura una violazione sanzionabile ai sensi dell’articolo 15 del D.Lgs. 192/2005, salvo il caso di impianto distaccato, dismesso o disattivato. È l’intoppo che più spesso blocca una pratica a ridosso del rogito, e si risolve solo facendo intervenire il manutentore prima.

Vale la pena ricordare anche che le raccomandazioni di miglioramento sono un elemento obbligatorio del documento: un certificato che ne è privo è invalido, anche quando l’edificio è già molto efficiente.

Quanto dura l’APE e quando decade prima?

L’attestato vale dieci anni dalla data di emissione. Decade prima nei casi seguenti:

• interventi che modificano la prestazione energetica dell’edificio o degli impianti;
• mancato rispetto delle prescrizioni di manutenzione e controllo degli impianti;
• esito negativo dei controlli di qualità regionali, con annullamento dell’attestato;
• errori nei dati catastali che rendono il certificato non riferibile all’immobile.

Quest’ultimo caso merita attenzione: se la planimetria depositata non corrisponde allo stato dei luoghi, il problema non è l’attestato ma la regolarità urbanistica dell’immobile, che va risolta con una sanatoria edilizia prima di arrivare al rogito.

Prima di firmare un preliminare conviene sempre verificare che l’attestato esista davvero e sia ancora valido: entrambe le regioni offrono un servizio pubblico di visura APE che si interroga con il codice identificativo o con i dati catastali.

Quali sanzioni si rischiano senza APE?

L’assenza dell’APE non rende nullo il contratto, ma la sanzione resta e colpisce anche l’agenzia responsabile dell’annuncio. Chi rimedia procurando l’attestato e producendolo all’autorità accertatrice ottiene una riduzione.

APE per capannoni, uffici e immobili strumentali

Sul non residenziale l’attestato non è un adempimento di facciata. La classe energetica di un capannone incide sul valore di cessione, sulla trattativa di locazione con un conduttore industriale e sull’accesso alle agevolazioni per l’efficientamento. Dal 2026 entrano nel calcolo anche i fabbisogni per illuminazione e, negli edifici non residenziali, per il trasporto di persone.

Su questi immobili la certificazione energetica è spesso il primo passo di un percorso più ampio: fotografa la situazione e indica dove intervenire, ma non dimensiona gli interventi. Per quello serve una diagnosi energetica, obbligatoria per grandi imprese ed energivori, che analizza i consumi reali e quantifica i risparmi ottenibili.

Come lavoriamo

Operiamo dal nostro studio di Gadesco Pieve Delmona, in provincia di Cremona, e siamo iscritti all’elenco lombardo dei soggetti certificatori. Ogni attestato nasce da un sopralluogo diretto: rilievo dell’involucro, verifica degli impianti, controllo del libretto e dei rapporti di manutenzione. Non emettiamo APE su dichiarazione del proprietario senza aver visto l’immobile, perché è la prima cosa che gli accertamenti regionali rilevano.

Verifichiamo la documentazione prima di aprire la pratica: se manca un rapporto di controllo o se i dati catastali non corrispondono, lo segnaliamo subito, non a ridosso del rogito.

Domande frequenti sull’APE

Vi serve un APE per un rogito, un contratto di locazione o una pratica edilizia? Inviateci i dati catastali dell’immobile e la documentazione impiantistica disponibile: verifichiamo la fattibilità e vi rispondiamo con tempi e preventivo. Richiedi un preventivo